? ? ? ? 既然大產(chǎn)權(quán)的酒店式公寓經(jīng)營要優(yōu)于小產(chǎn)權(quán)經(jīng)營，開發(fā)商為什么還要分割出售，為什么不選擇自己獨立經(jīng)營或是賣給基金呢?原因很簡單:一是由于開發(fā)商本身實力有限，有回收資金的壓力;二是因為基金是整體收購，出的價格通常情況下比較低，而且基金在選擇投資物業(yè)的時候有一定的衡量標(biāo)準(zhǔn)，要符合他們的要求并不容易。有些開發(fā)商為了促進銷售，常常會用一些含有虛假性信息的酒店式公寓廣告來欺騙投資者，如何不受到這類虛假信息的影響，同時又能不錯過好的投資機會對投資者而言是十分重要。
? ? ? ? 目前，市場上最常見的推廣做法就是在廣告中給投資者描繪一幅酒店式公寓投資的廣闊前景，年回報率在30% 以上等;然后就是承諾在售項目的投資回報率，一般都是年回報率8%左右。根據(jù)計算，酒店式公寓由于面積比較大，租約比較長，單位租金相對同檔次的酒店要低，雖然出租率比較高，但是在不考慮本身物業(yè)升值，經(jīng)營情況良好的情況下，在去除稅收、運營成本、管理費、折舊等以后一般年回報率都在8% 以下，管理公司要做到8% 的年回報是相當(dāng)困難的。
? ? ? ? ? 這里以徐家匯地區(qū)中高檔酒店式公寓港匯廣場為例，其80平方米左右的房間租金價格一般在1800-2400美元/月/套左右(樓層越高，價格越貴)，參考其周邊二手房價格，假定其出售均價為30000元/平方米計算，在沒有去掉稅收、折舊以及經(jīng)營費用的情況下，其毛利率為5.8-7.7%左右。當(dāng)然，港匯廣場由于起租期是半年，其客戶以長租客為主，在利潤率上比短租經(jīng)營的要少一些，而且以上也沒有計入其提供的服務(wù)可能帶來的其它部分收入。但從上面這個例子中可以看到，8%的凈投資回報率對于大多數(shù)酒店式公寓是一個不容易達到的目標(biāo)。
? ? ? ? ? ? 以上承諾五年回報每年8 %的投資機會可能存在兩個陷阱，一是通過承諾回報率把事實上本來值五千的房子，賣到一萬元，即使給你五年回報，其實你還是“負資產(chǎn)”。另外，8% 回報的合同是和酒店管理公司簽訂的，和開發(fā)商簽訂的合同是購買房屋產(chǎn)權(quán)的合同，出售以后開發(fā)商就和酒店式公寓經(jīng)營完全脫離了關(guān)系，沒有擔(dān)保的責(zé)任。合同上的違約責(zé)任雖然寫的好，但到時如果出現(xiàn)酒店式公寓經(jīng)營不善的情況，酒店管理公司有沒有支付能力就是另外一回事了。
